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丽江市场调研报告

发布时间:2014年06月03日 10:21
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丽江市简介

丽江市位于云南省西北部,面积2万多平方千米,全市总人口120万左右,市区内常住人口在15万左右,当地居民主要是从事旅游,客运,酒店,餐饮业,部分居民依靠收取房屋租金,市区内宾馆客栈在2000多家,其中五星级酒店5家,目前还有一个五星级和超五星级酒店在建。餐饮在2000多家,外来人口比较多,基本来自福建,四川,浙江一带。福建人基本上自己做生意,四川主要是以打工为主,在收入方面:出租车司机年收入在6万左右,在当地算是较高的收入,普通工薪阶层的年收入在1万伍左右,部分当地的居民靠自建房出租,其收入比较可观。同时也是当地购买商品房的主力。

丽江城市规划发展方向

丽江市为保护雪山环境和目前市区的地理条件特点,市区基本没有土出让,(现有开发的土地也是前期出让)市区规划是向南发展,尤其是住宅项目。目前建设的住宅项目基本都在玉龙县。玉龙县距离丽江市区大概5公里,属于丽江新城区,新城区现在正在大规模的开发中,生活配套基本依靠玉龙县城,目前在新区开发的楼盘在7个左右,规模较大,主要是别墅区,每个楼盘在小区的周边为公寓,小区内为别墅区,别墅价格基本在3300∕平米左右。单体,连体别墅。土地基本都是前几年购买,当时购买土地每亩价格在20万左右。新高铁客运站也搬到玉龙县,现在正在建设中。这也是新区楼盘在宣传时候强调比较多的一点(下图:新城区规划图)。

丽江市区内的景点及商业中心。

古城区是丽江市去最繁华的旅游景区之一,同时也是丽江市区内唯一的一个景区。环境优美,河水清澈见底,并且都是流动的水,人流量比较大,到丽江旅游的游客基本都到此处,客流高峰在下午6点到夜里11点,古城内为纳西族庭院式建筑风格,木质结构,基本为两到三层,主要是经营客栈,餐饮,酒吧,云南民族特色产品。沿街店面一般单间面积在20平米左右,在著名景点大水车附近的面市租金单间一年在20万左右,深巷内的一般在8万左右。在古城入口处的沿街店面,靠近肯德基周边120平米的店面租金价格一年在170万左右,主要是品牌服饰专卖,地方特色小吃,和玉器店面。同时古城区也是丽江餐饮,客栈,娱乐中心。消费相对比较高。


民主路位于古城南侧,与跨街天桥相隔开,同时跨街天桥也是丽江唯一的一座人行天桥,民主路为丽江次干道,两侧门市主要是经营手机配件,日用百货,和大型超市,宾馆,客栈,一般普通的店面20平米左右的年租金在4万左右,店面规模不大,店面比较凌乱。

七星街一街和二街位于民主路西侧,七星一街东西长大约1千米左右,南北大概500米左右,是丽江最繁华的商业中心,人流量相对比较多,道路相对狭窄,双车道,乱停乱放现象比较多,营业时间在早上8点半到晚上10点,一街沿街商铺主要经营各大品牌服装专卖店,鞋帽,金银首饰专卖店等,小商铺面积40平米左右,大的在200平米左右(丽江店面出租一般都是按平米,在七星一街店面租金每月一般在200元∕平米)。店面员工的工资底薪在800元。加提成基本每个月在1200左右。不管吃住。七星一街和七星二街中间主要是各类特色小吃,烧烤,茶座,KTV,酒吧,晚上人流量比较大,白天相对较少。旅游旺季人流量比较多,平时相对较少。七星二街位于七星一街南500米,道路狭窄,沿街商铺比较零乱,主要是小饭店,地方小吃,云南特色产品,洗浴按摩,足浴比较多。有两家大型的商务会所,和KTV。店面租金只有一街70%左右,人流量较少。


七星街西门是丽江的主干道——香格里拉大道,又称40米(宽)大道,贯穿丽江南北,香格里拉大道西侧为行政村,村里房屋基本都是属于自建房,一般为5层四合院,(当地政府规定村民自建房不能超过5层),可以办理房产证,自建房可以贷款建房,根据建房面积当地政府协助办理贷款,并给予补助,房屋设计结构基本类似,一楼为门市,2到5层为单间住宅,其用途主要是门市出租,村里面租价格一般为40元∕平米。村主干道出租价格一般为70元∕平米。其上层在一般都设计为单间,带卫生间,面积一般在15平米左右。提供给外来人口居住,一般为300元∕月。大部分做宾馆。靠近街道自建房,基本上未完工就开始签订租赁协议合同,如果房东按普通宾馆装修投资大概在200万左右,年租金大约在70万∕年,如果是租房客自己装修年租金大约在50万∕年。一般合同签订在10年左右。在丽江市区2千米范围内,有住宅土地的居民基本上都自建房,而且特别普遍。

丽江市区目前在售楼盘

尚品国际公寓:丽江\尚品国际公寓

尚品国际位于玉龙县黄山镇,也是目前距离丽江市区最近的在售楼盘,开车大约10分钟车程,售楼处位于七星二街西门,有看房车。小区占地56亩,总共930户左右,为5层复式建筑,每个单元一部电梯,小区总共13栋楼,房屋坐落比较乱,东西坐向,南北坐向交叉,其中两栋为酒店,不对外销售,其余11栋为5层电梯复式房,也是丽江唯一的复式小公寓,面积从37平米到66平米不等,底层高度为2.7,上层为2.15米。房屋没有单价,按套出售,一房一价,45平米左右(两层合计实用面积约90平米)的户型价格。三楼在29万左右,一楼最便宜,顶楼最贵,每一楼层在1万元左右差价,其中东西朝向同面积价格比南北朝向的要便宜一万元左右,车库为地下车库,和地面停车位,车库和车位暂不销售,也没有价格,等小区交付使用后才能确定是买还是租。车位位于小区内周边,和住宅区隔开。

尚品国际位于丽江最大的家具市场在1500米左右,玉龙县医院距离大概2公里,家乐美超市大概5分钟路程。周边没有学校,没有银行,主要的客户群体是针对外地投资客和度假还有部分为建材城的业主,经济条件较弱的年轻人,建材城85%的经营者为外地人,其中福建,浙江较多。该项目现在才开始做地基,预售证已经拿到(在丽江土地买下来以后,后期投资只要超过预算总投资额的25%就可以拿到预售证,不管房子盖到何种程度,);2010年7月底开始销售,到目前已经销售过半,目前剩余比较多的东西朝向房源,看房客户比较多。主要客户群是年轻人,外地度假性购房,外地客户可以按揭贷款,如果是第一套房首付50%,贷款利率上浮10%;如果是第二套住房首付超过50%,贷款利率上浮10%。目前招商银行对首次异地购房的首付可以按30%,贷款利率不变。宣传方式售楼处两侧导旗,公交车内广告和售楼处门口大的户外广告牌,包括上周房展会都没有参加。售楼处看房客户比较多,售楼现场有不少客户签订合同。

所有房源内部布置类似,一楼为客厅,带卫生间,厨房在阳台,二楼为南北(或东西)两个卧室,中间带卫生间。主卧室带落地阳台,按三星级标准装修,交房标准为:墙面,顶棚刷好乳胶漆,地面为复合木地板(颜色可以自己选)。厨房安装好橱柜,抽油烟机,顶棚为塑料扣板;卫生间:顶棚乳胶漆,地面墙体为瓷砖,座便器,洗脸盆,龙头,热水器(50升),卫生间门为白色钛铝合金折叠门,进户门为防盗门,内门为成品套装门,客厅为吊灯,卧室为吸顶灯,内楼梯为铁艺方管,实木踏步板。所有装修材料及成品品牌都在规定的品牌中选择并合同中体现,如果客户自己更换装修材料,房款不予减少.

雪山纳里:丽江\雪山纳里

雪山纳里位于位于丽江主干道--香格里拉大道北端,在玉龙雪山脚下,北面为玉器珠宝城,南面由主体育场、丽江体育训练基地、田径训练场、高尔夫练习场、主体育馆、综合训练馆等丽江体育中心,东南靠近大研古城,西北紧邻束河古镇。离世界最高的高尔夫球场—雪山高尔夫和古城高尔夫仅20分钟的车程。属于丽江市城区内的别墅区,也是丽江的富人区,周边有官房别墅、农行别墅、丽江家园别墅、瑞雪广场花园别墅、邮电新苑别墅、阳光花园别墅等,丽江主要的五星级酒店也在附近,有悦榕庄、官房花园别墅酒店、大港旺宝国际大酒店、雪山高尔夫、丽江国际大酒店等。社区内设有高级会所。

雪山纳里占地120亩(地价20万∕亩),建筑面积4.8万平米,容积率0.6,小区总共50栋,户型面积从65到235平米不等,其中65到70平米为为三层纳西族四合院建筑风格,为精致装修房,一楼二楼为单层小公寓,一室一厅一厨一卫,房屋开间在5.9.露台为北向可以观雪山,三楼为复式结构,三楼面积在110平米。均价在11000元∕平米,另外联排别墅和单体别墅面积在200到235平米。毛坯房,一期现在已经售完,二期2010年4月动工,2010年7月开盘。均价在1万∕平米,开盘两月内销售80%左右。四合院小户型已经售完,目前联排别墅和单体别墅户型还剩20套左右。现在二期主体工程已经起来,预计明年6月交房。

客户群体主要是本地经济条件极好和外地度假性购房,广告在本市主要是出租车副驾驶位置的“禁止抽烟“提示牌,机场附近大的户外广告牌,出租车座位套,导旗,在外地主要是房交会,住博会,及网站宣传,一期交付使用房源不让参观,售楼处资料相对较少,禁止拍照,售楼员对我们很谨慎,部分资料不让带走,其中不少国内富豪,包括公众人物也有在此购房。


祥和领域(下图):丽江\祥和领域

祥和领域位于丽江城市主干道香格里拉大道南段庆云路北侧,属于丽江市南郊和玉龙县城交界处,紧邻市政府行政大楼,项目规划用地 54800平米,小区总共900多户,由35栋多层(6层)和4栋小高层组成,户型面积在54平米到140平米之间。小户型54平米到91平米为小高层(11层,同时也是丽江第一个也是唯一一个小高层住宅),为一梯四户,均价在3000,此户型的购房群体主要是年轻人或是经济条件相对较弱的客户,基本都是首次购房。多层房的面积在121到142平米。目前均价在2800左右,购房群体为经济收入条件相对较好,属于改善性住房,有部分为当地居民投资购房,同时120到140平米的房子也是相对畅销的户型,小区无车库,也没有储藏室,车位为地面车位,由公共的停车棚。此项目在09年12月开盘,开盘价格在2400多。销售模式为开盘当天排队购房,整个小区所有房源全开,当天销售达75%。2010年8月住宅已经售完。

目前销售的为商铺,商铺位于太和西路,商铺为一层半,底层面积在120平米左右,上层为60平米左右,内楼梯。上下连在一起销售,目前的价格在4300,项目离市医院10分钟车程,市医院也是丽江目前医疗条件最好的医院,距离妇产医院1公里,祥云小学200米左右,离玉龙中学(初中)大概3公里,没有大型的超市和农贸市场,没有银行,周边一公里范围内有丽江市政府,丽江纪检委,丽江市国税局等行政,广告宣传主要是户外道旗,大的户外广告牌,在开盘前主要是公交车体和电视广告,目前的广告只有道旗,和户外广告牌。宣传的主要重点是120平米到140平米的房源,广告主题为1+1+1大于3,上品户型+铂金区位+宽大景观,120平米到140平米户型为南北双向阳台,阳台为半封闭,算一半面积。目前房源基本售完,还剩下几套商铺,售楼处客户很少,现在房屋整体框架已经起来,基本在三层左右。预计明年上半年交房。

祥和领域项目丽江市裕安房地产公司开发,裕安房地产是丽江本土最大的房地产开发企业,在当地口碑不错,一般只要提到房产公司,基本上第一个就说出裕安,据当地居民和出租车司机说,现在裕安房地产公司手里还有大量土地,基本都是前几年购买的,并且丽江市所有开发企业开发的房产项目都要经过裕安房产公司审核批准。权利甚至超过主管部门。裕安公司的员工对外的口号是不仅仅是房地产开发商,更重要的是做城市规划运营商。

大研上瑞柏华:丽江\大研上瑞柏华

大研上瑞柏华(位于祥和领域西1500米左右),位于香格里大道南端属于丽江古城、丽江新城、玉龙县新县城三城结合的中心区,离市区3.5公里左右。14路,15路公交车经过。

该项目占地约190亩,总建筑面积约21万平米,占地面积2万平方米左右,1500多户,48栋均为多层房,其中:住宅面积占地1.9万平米;小区配套超市面积8千平米,公司商业用房面积800平米左右,小区内幼儿园500平米左右,物管用房600平米左右。公共厕所面积150平米左右。

一期分别在2009年11月,和2010年1月开盘,开盘均价在3000左右,一期户型面积从90到150平米左右,均为南北双向阳台,客厅均为落地弧形飘窗,北阳台与厨房相连,其中123平米的三室两卫的客卫没窗户,140平米以下房源比较受欢迎,目前还剩下150套左右140平米以上的大户型

目前三楼的价格在3300左右。靠近主大门附近景观房三楼价格在3900左右,商铺位于小区西侧,西大门(小区主门)两边,具体的面积价格未定,等小区整体竣工交付后对外出租,租金预计50元∕平米,小区有地下停车库,没有储藏室,有地面停车位,地面停车位在8万元。等小区交付使用后再销售,一期项目整体房屋建造工程已经完成,现在正做外墙粉刷。

二期还未动工,据售楼处说估计在10月份最迟年底开始销售。主要是90到130平米户型,预计均价在3300元∕平米。一期2009年1月开盘至今未销售完,在丽江相对比较少见,(其他楼盘正常是在封顶前全部售完)主要原因是由于剩余户型面积较大的公寓房.

周边配套:项目东面1千米为丽江市行政办公区域,市委办公大楼,市公安局、质量监督局、工商行政管理局、移民开发局,林业局,武警丽江支队等单位为邻;南临交通主干道庆云路,西至昌洛河;北与丽江民族孤儿学校为邻,在东边500米左右为柏龙台小学,银行,超市,农贸市场都没有,周边有4个已经交付使用的小区。

丽江古城南门丽江\古城南门




南门是外地进丽江的必经之路,位于祥和路,南门的旅游景点主要是古城,南门古城和市区古城相连为纳西族建筑商业街,主要经营的是客栈,餐饮,云南特色产品,人流量相对较少,客栈接待的客户主要是旅游团,在南门入口处黄金地段好多店面都关门,和市区古城相比人流量较少。白天基本上没有游客,环境不是很好,垃圾较多,而且河面上漂浮不少生活垃圾。20平米左右的门面年租金在15万左右。深巷在10万左右。

皮革厂地块:丽江\皮革厂

皮革厂(准备拿的地块)在市区东南方向,距离市区15分钟车程,距离机场30分钟车程。位于祥和路南侧,距离古城南门东1000米左右,古城南门和皮革厂中间有一转盘路相隔。祥和路道路比较脏,飞尘较大,祥和路两侧主要经营汽车配件,汽车美容,汽车轮胎。店面比较乱,祥和路北侧(距离皮革厂500)有一小型公园,水池内有大量垃圾漂浮,而且为死水。祥和路南侧(即皮革厂北门)为汽车配件,美容,轮胎销售店面,向东300米左右有一较大的汽车修理厂,东500米为小型建材市场,和汽车销售专营店。

紧邻皮革厂东边亲和小区(7栋3层)住宅为政府廉租房,小区内无绿化。只是简简单单的几栋楼房。在皮革厂南边为村集资房(八一小区)共11排,小区为半开放式。皮革厂西侧为村民自留地,种植水果和蔬菜,西边为村庄。皮革厂西800左右有一小型超市,南门(距皮革厂1000米)为福国大饭店(五星级),周边没有学校,距离皮革厂西1500米左右有银行,女子医院。此地块据说是目前丽江市区最后一块出让土地。

目前是属于皮革厂用地,皮革厂占地50亩,预计售价100万∕亩,属于皮革厂自行转让,转让价格谈好后,皮革厂负责拆迁并在开发公司规定的时间内办理住宅用地相关手续,此块地计划做别墅区,三层纳西族四合院风格,和联排别墅,容积率在1.0,预计均价在6000元∕平米左右。这个价格是目前市区普通公寓房价的一倍。作为别墅区,周边环境相对比较差,廉租房,集资建房,汽车修理厂,农庄等和别墅区不协调因素在里面,和纳里雪山相比,虽然差价在4000左右,但是品味相差较远。而目前距离丽江市区的玉龙县别墅价格在3300左右。价格优势相对较强,新区环境较好。而且离市中心距离相当。



目前丽江市房地产的现状是:

一:裕安房产作为丽江本土房地产开发公司的龙头企业,口碑比较好,前期开发的项目得到老百姓认可,目前有大量早期购买的土地还未开发,最早的在04年,位于祥和路南侧,与玉龙县交接处,据说当时买地的价格在20万∕亩左右,到目前还未开发。政府对土地征用后开发期限管制不太严格,所以致使开发公司拿地后闲置好几年。


二:开发商买到土地以后,规划方案出来,就可以公开销售,客户就可以订房。后期投资在投资总额的25%就可以拿到商品房预售许可证,可以办理银行按揭。


三:目前市区内没有土地出让,现在在售的楼盘主要集中在玉龙县(即丽江新区),主要是纳西族庭院别墅,联体别墅;单体别墅相对较少。面积一般在250平米左右。均价在3300左右。主要针对的客户群是外地到丽江度假,和本地投资客。


四:(丽江\自建房)当地老百姓自建房比较普遍,一般都用做宾馆,酒店。大部分是出租让别人经营,收取租金。然后再投资商品房,当地老百姓一户有几套房很普遍。


五:当地政府行政机关公务人员的住房,基本都是本单位集资建房,全部为别墅,主要集中在香格里大道东西两侧,丽江市区的别墅区,面积一般300平米左右。其价格基本在1500元∕平米左右,并且可以办理房产证,土地证。一家买两到三套的都是很普遍现象。


六:物业管理费相对比较高,普通公寓基本在1.5元∕平米。别墅在5元∕平米左右。


七:新盘开盘广告都比较少,售楼处离项目现场较远,售楼处面积一般都比较小,简单装修,店面不起眼,售楼员也比较拽,专业知识较少,对项目本身了解不透彻。对周边楼盘更是了解少之又少。对于提出到现场看房,基本上都是让客户自己去。


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